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海南全域限购或将松绑?专家称只是微调“打补丁”

  [摘要] “海南的未来预期大家是公认的,政策红利明显,海南从来不担心房地产市场上不来。不过,要控制房价过快上涨,防?#36141;?#21033;过早透支。”

  时代周报记者 陈泽秀 发自海口

  4月中旬的海南已进入夏季。与气温走高不同,自去年4月实施全域限购政策一年来,海南楼市已明显转凉。

  根据海南省2019年2月统计月报,今年1?2月,海南省房地产开发投资完成148.72亿元,增速同?#35748;?#38477;35.3个百分点。同时,海南省房屋销售面积和销售额双双出现下降。近日,时代周报记者走访海口的楼盘后也发现,?#21644;?#30340;购房需求已被遏制住,购房者以岛内居民和引进人才为主。

  未来几年,海南楼市偏凉将成常态。

  据不完全统计,全域限购令发布至今,海南累计发布了12条楼市调控政策。“从全国来看,海南省自房地产调控以来,在房地产调控方面出台的政策文件数量较多,行政区域覆盖面最广,措施最为严厉。”海南省住建厅对时代周报记者表示。

  “目前海南自贸区还在建设中,新的产?#21040;?#26500;尚未成形,如果此时开放楼市调控,风险较大,可能会引起较大市场的反弹,对经济的冲击不可估量。”资深行业人士、海南锦诚董事长王路对时代周报记者分析道。

  与市场博弈

  去年3月30日,海南印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。海南全岛建设自贸区(港)重大利好政策公布后,为了防范炒房,海南又于去年4月22日晚紧急发布了全域限购措施,对调控进行升?#19969;?/p>

  起初,全域限购政策效果不明显,并没有遏制住房价的上涨态势。

  去年5月初,住建部首次约谈海口和三亚两地主要负责人。但在接下来的三个月里,海口、三亚新房价格环比涨幅在全国70个大中城市中排名前列,其中6月最高,海口新房环比涨幅达到3.9%,三亚则为3.2%。8月,住建部再次约谈海口、三亚负责人,要求严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

  被约谈之后,海口、三亚相继发布限价新政,要求房地产开发企业主动核实成本,重新申请价格备案,且6个月内不得擅自调高价格。此后,海南房价上涨势?#25151;?#22987;缓解。

  同时,海南加大房地产市场整治力度。海南省住建厅给时代周报记者提供的数据显示,去年,海南对116家涉嫌违法违规的开发企业、中介机构及其从业人员重罚,共罚款1615万元,整治力度排在全国前列。

  去年,海南房屋销售额和销售面积均出现下降。其中房屋销售额为2083.29亿元,与2017年相比减少700多亿元;房屋销售面积1432.25万平方米,比2017年下降37.5%。“海南省房地产调控的效果好于预期。”海南省省长沈晓明在今年全国两会期间表示。

  在海口海甸?#28023;诚?#30446;销售人?#22791;?#35785;时代周报记者,由于该项目靠近海边,环境安静、生活方便,此前大多数客户是?#21644;?#20154;士。不过去年限购后,转变为以在海南长期生活的本地?#23435;?#20027;。“要?#20174;?#25143;口,要么提供人才引进的协议、或5年社保记录等,满足这些条件才可以在海口买房。”

  政策微调打补丁

  “调控效果好于预期”的背后,是海南开发商、中介等房地产人士等对海南全面限购政策“用力过猛”的切身感受。“对已经在海南付出和投入的房地产企业和人员来?#25285;?#26126;显感觉自己的经济命脉被把持住了,但又没有更多松绑的东西,政府还天天在外面招企引才,大家很难接受。”王路说。

  今年以来,海南出台不少政策,?#26376;?#24066;进行微调。3月17日,海南重新启动了房贷“商转公?#20445;?#21363;个?#26494;?#19994;性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。3月24日,海南省政府出台文件,对不同情形的存量商品住宅用地,提出四类处置措施。3月29日,海南放宽对引进人才的购房资格与信贷要求,规定迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工,即便未落户海南,购房政策依?#19978;?#21463;本地居民同等待遇。

  针对相关政策密集出台,有人士认为,今年经济下行压力较大,海南全域限购或将松绑。

  海南大学经济与管理学院副院长李世杰对时代周报记者表示,当前海南房地产处于转型阶段,“现有的微调措施是对去年4月房地产限购政策打的一些补丁,是正常?#21335;?#35937;”。

  王路分析,此次海南楼市政策微调并非放松调控。例如,重启“商转公?#20445;?#26088;在缓解此前房地产市场流动性偏弱的问题,不止海南,全国其他地方也是如此;盘活存量商品住宅用地,是为了在建设用地总量控?#39057;?#22522;础上,腾挪出更多的建设用地?#21103;輳?#29992;于自贸区建设;放宽引进人才的购房资格与信贷要求,则是为了“招企引才?#20445;?#24182;非是促进房地产市场。

  王路同时坦言,房地产是基础行?#25285;?#20219;何一个对海南经济有好处的政策,都将是房地产市场的补充。

  值得一提的是,4月8日,发改委印发《2019年新?#32479;?#38215;化建设重点任务?#32602;?#25552;出城区常住人口100万―300万的大城市要全面取消落户限制。根据2018年海南省统计年鉴,2017年海口常住人口为227万,位居全省第一,三亚次之,人口仅为76万。

  ?#34892;?#20154;担心,一旦海南全面取消落户限?#39057;?#25919;策落地,未来购房需求加大将导致房价上升。但海南西贝?#23435;?#21019;始人车旭对时代周报记者分析,户籍放开是为?#23435;?#24341;人才落户,加快城镇化建设,但人才落户的核心是当地的发展空间,而且目前各地都在大力吸引人才,互为竞合关?#25285;?#25143;籍放开,并不代表短时间内,大量的人会涌入海南”。

  仍需保持定力

  此前海南“一房?#26469;蟆保珿DP对房地产依赖程度高,一度超过50%。全域限购后,在经济下行压力较大的背景下,海南经济前景曾引发外界担忧。

  外界的担忧不无道理。2018年海南房屋销售额下降的背后,海南GDP仅为4832.05亿元,比上年增长5.8%,未完成7%的增速目标。

  尽管如此,海南依然保?#21046;?#38500;房地产依赖的决心。海南省住建厅方面对时代周报记者表示,下一步,将继续严格执行全域限购等政策,保持调控政策的连续性稳定性,坚决遏制房价上涨。今年全国两会期间,海南省省长沈晓明接受媒体采访时也表示,海南将保持定力,坚定不移一手抓房地产调控,一手抓长效机?#39057;?#24314;立。其中,基本需求由政府来保障,改善型需求由市场来调节,投?#24066;?#38656;求靠制度来限制。

  王路对时代周报记者分析,海南建设自贸区(港)是重大的国家战略,而海南自贸区不可能以发展房地产为主,应该以服务贸易等产业为导向。当前海南实行最严供地?#21103;輳?#33258;贸区建设需要大量的建设用地,不能继续盲目扩大房地产开发。此外,原来房地产的过度开发给海南生态造成了较大破坏。这些因素?#23478;?#27714;海南控制以住宅交易为主的房地产市场开发。

  王?#26041;?#35758;,继续保持限购政策的同时,修正一些过度行政性、命令性的政策,给企业营造更好的营商环?#22330;?/p>

  李世杰对时代周报分析,未来海南不能再依赖房地产,但也没有必要完全放弃房地产。在建设自贸区(港)的背景下,小面积住房住宅将不再是海南房地产的主要形态,高端地产、产业地产、商业地产等将有较大的发展空间。

  多位专家在接受时代周报记者采访时均认为,海南全面启动自贸区建设后,从相关产业的基础用地到基础设施建设,再到基本成形,至少需要三到五年的时间,届时,“海南或将真正摆脱房地产依赖”。

  如果把视线放的更长远,或许未来限购政策将不复存在。李世杰预计,等自由贸易港政策落地后,限购政策将会取消,否则?#31168;?#20110;自由贸易港精神。王路则认为,海南楼市限购不是经济周期性问题,而是一个时代更迭的问题,“海南自贸区是一个战略性目标,限购政策是?#25581;?#24615;需求即阶段性任务。限购政策什么时候会放开,取决于整个战略的关键节点什么时候达到”。

  根据中央对海南的要求,到2020年,自贸区建设取得重要进展;到2025年,自贸港制度初步建立;到2035年,自贸港的制度体系和运作模式更加成熟。“从现在看,海南第一个转型的节点,可能会在2025年出现。”王路说道。

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